Развитие индустриальных парков началось более века назад в Великобритании и США. В 1896 году первый производственный парк открыл Эрнст Холи, выкупивший около 10 га земли в Манчестере. Бизнесмен подвел к территории транспортную и инженерную инфраструктуру, и стал продавать и сдавать в аренду подготовленные участки. Примечательно, что к тому времени Манчестер являлся центром текстильной промышленности, развитием которой занималась семья Де Траффордов. Площадка же Trafford Park оказалась привлекательной для сталелитейных предприятий, а также предприятий, работающих в сфере электротехники и машиностроения. Так, первым американским резидентом индустриального парка стала компания Westinghouse Electric, запустившая свое производство в 1899 году, а спустя десять лет именно здесь Генри Форд открыл свой первый завод за пределами США.

В самих штатах пионером среди индустриальных парков стал Central Manufacturing District of Chicago, созданный в 1903 году владельцем чикагской железной дороги Генри Принсом. Само по себе развитие производственных кластеров происходило и ранее, образовываясь вокруг месторождений полезных ископаемых, но индустриальными парками они не назывались. Чем же отличались проекты Холи и Принса? В отличие от распространенной тогда практики стихийного роста производства в определенной локации, эти парки были запланированы, а участки подготовлены с точки зрения коммуникаций. Таким образом, собственник территории снимал с резидентов ряд проблем и обязанностей по подготовке локации, а также ее обслуживанию. Эта особенность в итоге стала одной из главных в самом определении индустриального парка, а также его основным конкурентным преимуществом. Фактически, CMD брал на себя обязанности FM-оператора, занимаясь обслуживанием территории, включая озеленение и содержание земель.

Индустриальные парки в Европе и Северной Америке получили широкое распространение уже в первой половине 20-го века. К 60-м годам в Великобритании насчитывалось 46 индустриальных парков. Этот опыт показал, что регион выигрывает от размещения индустриального парка по нескольким позициям. Так, открытие крупных международных компаний по соседству с локальными игроками рынка рождает синергетический эффект и дает толчок для развития технологий. Вторым следствием является повышение уровня занятости, то, о чем уже давно мечтают власти Подмосковья. Как пример, американские индустриальные парки получили государственную поддержку, так как выполняли, в том числе, социальную функцию по трудоустройству населения во времена депрессии. Кроме того, развитие получает и транспортная инфраструктура региона.

Однако характерная особенность западных индустриальных парков – это частная инициатива и госзаказ. То есть, организатором и собственником земли являются компании и бизнесмены, а государство может выступать заказчиком и потребителем конечного продукта. Наиболее ярким примером такого взаимодействия является Кремниевая долина, созданная вице-президентом Стэнфордского университета Фредериком Терманом в 40-х годах. Задачей проекта было воспрепятствовать оттоку на восток США выпускников ВУЗа, занимавшихся, в частности, изучением полупроводников. В 50-х годах разработки в этой сфере заинтересовали Минобороны, что и послужило толчком к развитию долины. А в 80-х Кремниевая долина стала мировым лидером в разработке и производствекомпьютерных технологий.

Более молодой пример IT-кластера, созданного по Западной модели индустриального парка, - Международный парк высоких технологий (ITPB) Бангалор в Индии. Проект получил старт в 1978 году и сделал Индию вторым после США инкубатором специалистов в сфере информационно-коммуникационных технологий. По данным на 2014 год в вышеупомянутой Кремниевой долине работали более 300 тыс. индийцев, а в Бангалоре работали более 10 тыс. миллионеров, в основном местного происхождения. Особенностями Бангалора стали льготные ставки аренды и привлекательные условия для иностранных инвестиций. Еще одним преимуществом парка является разница в часовых поясах с США: пока офисы крупных компаний в Кремниевой долине спят, представительства в Бангалоре работают.Свои подразделения здесь имеют такие компании, как Microsoft, Oracle, Motorola, Toshiba, IBM.

«Сейчас в европейских и американских индустриальных парках большое внимание уделяется инфраструктуре. Например, для парков США станции зарядки электромобилей – уже необходимая опция. И в своих американских проектах мы, конечно, стараемся учитывать подобные моменты. Также американские индустриальные парки оснащены фудкортами для водителей,» - отмечает директор PNK Group Юрий Менухов.

Уровень развития рыночных отношений позволил индустриальным паркам быстро стать органичнойлокацией для производства, а британскому ноу-хау – получить широкое распространение сначала в США, а затем и в континентальной Европе.

По мнению г-на Менухова, «в Европе особое внимание уделяется созданию комфортных условий проживания вахтовых работников. И это, в отличие от станций зарядки, актуально и для российских индустриальных парков. Например, на территории индустриального парка можно увидеть футбольное поле, где проводятся матчи среди сотрудников. Еще одна особенность европейских парков – эстетичный внешний вид зданий. Это может быть даже прописано на законодательном уровне. Внешнему виду зданий и прилегающей к ним территории мы всегда уделяли внимание. Но в европейском парке - «PNK Парк Середь» - пошли дальше: помимо современных индустриальных объектов с эстетично выглядящими фасадами в парке реализован оригинальный ландшафтный дизайн с искусственным прудом».

Если первые парки развивались относительно бесконтрольно, как видно на примере Trafford Park, то в дальнейшем облик индустриального парка стал специализированным. При этом государство не являлось инвестором и инициатором проекта, а открытие производственной площадки не рассматривалось, как инструмент для развития района. Положительный эффект для экономики региона на западном опыте оценили в азиатских странах уже во 2-й половине ХХ века. С 60-х годов индустриальные парки начали развиваться в Японии, положив начало так называемой восточной модели. Основным и главным отличием этой модели является активное участие государства. Таким образом, не наличие кластера является предпосылкой для создания индустриального парка, а индустриальный парк создается для организации кластера иразвития региона. Восточная модель более характерна и для континентальной Европы. Так, в ФРГ к 1984 году насчитывалось 22 индустриальных парка, созданных при участии государственных инвестиций. Системным подходом обусловлена уникальная по своей продуманности и упорядоченности карта размещения производственных кластеров и индустриальных парков Германии, где четко разграничены районы, занятые в химической промышленности, металлургии, бумажном и керамическом производстве.

В Китае практика организации индустриальных парков стартовала с начала 80-х годов. Под производственные площадки в 1984-1988 гг. были выделены 14 зон технико-экономического развития. В 1990 году власти КНР запустили крупнейший индустриальный парк Пудонг в Шанхае, а в 1992-1993 гг. учредили еще 18 проектов. В 1994 году совместно с правительством Сингапура был организован промышленный парк Сучжоу. В ХХI-м веке КНР приступила к реализации новой стратегии развития промышленных парков, запустив к 2007 году 24 эко-индустриальных парка, особенностью которых становится снижение уровня загрязнений, переработка и повторное использование материалов. Для китайской модели развития индустриальных парков характерна активная государственная поддержка – власти предоставляют подготовленный участок, налоговые льготы, широко распространена практика размещения госкорпораций и участие в проектах институтов развития.

В России интерес к индустриальным паркам на государственном уровне возник в начале ХХI-го века. Впрочем, распространена у нас как восточная, так и западная модель, но флагманом, пожалуй, стоит называть технопарк «Сколково», указ о создании которого был подписан в 2010 году. Бюджетное финансирование проекта до 2020 года составит порядка 125 млрд руб. Вдохновлен этот индустриальный парк как раз примерами Кремниевой долины и Бангалора. Соответственно, и цели проекта – это развитие инновационных технологий, IT.

Сегмент частных индустриальных парков в России уже сформировался, как и рынок профессиональных девелоперов индустриальной недвижимости: PNK Group, Radius Group, ГК «Ориентир». «PNK Group является девелопером, следовательно, любой индустриальный парк для нас – потенциальный партнер. Ведь мы возводим индустриальные здания, как в собственных парках, так и на земле клиента и на территории других индустриальных парков. То есть выступаем в роли генподрядчика, - уточняет Юрий Менухов. - В портфеле PNK Group 26 индустриальных парков как в России, так в Европе и США. Как девелоперы, мы смотрим в основном на передовые европейские компании, перенимаем их опыт в части технологий строительства и адаптируем под российские условия. Соответственно, с одной стороны, наши парки максимально приближены к европейским, а с другой, - полностью соответствуют потребностям клиентов, работающих на территории России».

В то же время, государство продолжает развивать идею создания индустриальных парков по «восточной модели», часто, с расчетом на привлечение инвестиций из Азии. В отличие от частных парков, здесь преобладает именно производственная, а не складская составляющая.