Уровень вакансий растет на фоне высоких темпов ввода и падения поглощения

Несмотря на то, что итоги первого полугодия подводить еще рано, уже сейчас стоит отметить, что темпы нового строительства офисной недвижимости в Москве сохраняются на высоком уровне. С января по май было введено 374 тыс. кв. м. За пять месяцев общий объем рынка офисных помещений за счет нового строительства увеличился на 2,2%. Для объектов класса А прирост составил 4,4%, для класса В - 1,6%. По итогам мая совокупный объем рынка качественных офисных площадей в Москве достиг 17,9 млн. кв. м (3,8 млн. кв. м (21%) для офисов класса А и 14,1 млн. кв. м (79%) для класса В), подсчитали аналитики компании ILM.

На фоне растущего предложения особенно удручающе выглядит сокращение спроса, вызванное экономическими условиями и логичным желанием компаний сократить свои издержки в этот период.

По итогам пяти месяцев общий объем чистого поглощения, показывающий изменение занимаемых арендаторами офисных площадей, достиг отрицательного значения и составил минус 116 тыс. кв. м. Отрицательное значение чистого поглощения обусловлено, в первую очередь, высвобождением помещений в объектах класса В+ и В-.

При этом на фоне избыточного предложения на рынке открылись новые возможности по аренде высококачественных объектов на привлекательных коммерческих условиях. Об этом свидетельствует положительное значение чистого поглощения в объектах класса А, которое стало наибольшим по итогам мая 2015 г, составив 30 тыс. кв. м.

Не удивительно, что при таких невысоких показателях спроса на рынке качественной офисной недвижимости растет объем вакансий. На 1 июня объем свободного предложения достиг рекордного для рынка офисной недвижимости Москвы уровня, превысив значения кризисных 2008-2009 гг.

По данным ILM, уровень свободных офисных помещений по итогам мая 2015 г. в среднем по Москве составляет 17,8%. Отрицательное значение чистого поглощения и значительное превосходство над ним объемов нового строительства привели к тому, что доля вакантных площадей за пять месяцев года выросла на 2,3 п.п. На данный момент свободно более 3,1 млн. кв. м офисных помещений, из которых 1,1 млн. кв. м относятся к объектам класса А.

Но говорить о том, что рынок офисной недвижимости мертв, не стоит. Динамика наблюдается, и довольно значительная. Так, по данным компании RRG, в мае 2015 г. объем предложения офисов в аренду уменьшился на 21% по количеству и на 18% по общей площади и составил 2 100 объектов общей площадью 1 238 тыс. кв.м.

За месяц количество офисных объектов в центре уменьшилось на 21%, а общая площадь - на 24%. Средняя арендная ставка за месяц выросла на 2% и составила 595 $/кв.м/год, что было обусловлено ростом доли дорогих объектов, которые сдаются по ставкам выше 600 $/кв.м/год, с 35% в апреле до 39% в мае.

За пределами Садового Кольца объем предложения по количеству снизился также на 21%, а по общей площади - на 17%. Средняя ставка не изменилась и составила 373 $/кв.м/год.

При этом эксперты ILM обращают внимание на существующую на сегодняшний день значительную разницу между запрашиваемой ценой и реальной стоимостью сделки. Даже в тех случаях, когда собственники номинируют ставки в долларах США и не готовы снижать заявленную стоимость аренды в первичном предложении, в процессе переговоров арендатор может обсуждать коммерческие условия, достигая дисконта до 30-40% от первоначальной стоимости аренды.

В целом сейчас интерес компаний направлен на те объекты, собственники которых готовы идти навстречу арендатору.

По итогам мая в общем объеме нового предложения всего 12% офисных площадей было введено в эксплуатацию в пределах ЦАО. Наибольший объем приходится на районы юго-западного направления (25%), Москва-Сити (22%), а также южный административный округ (19%). Казалось бы, тенденция к децентрализации налицо. Однако по-прежнему наибольшим спросом со стороны арендаторов пользуются объекты в центре города. На фоне высокой конкуренции объектов и снижения арендных ставок компании достигают комфортных условий аренды на такие помещения. Таким образом, на сегодняшний день наибольшая доля (42%) в общем количестве сделок по аренде офисных площадей приходится на офисы в районе ЦАО.

До конца 2015 г. на московском рынке к вводу в эксплуатацию девелоперами заявлено еще более 800 тыс. кв.м. высококачественных офисных площадей. По прогнозу компании ILM, в сложившейся экономической ситуации и в условиях падения спроса, сроки сдачи части заявленных объектов будут перенесены на более поздние сроки.

По мнению аналитиков, сложившаяся тенденция децентрализации новых объектов будет только укрепляться. Практически все новое строительство (85%) сосредоточено за пределами ЦАО.