На рынке недвижимости уже довольно давно наблюдается огромный спрос на аренду мини-офисов (от 50 до 200 квадратных метров) и фактически абсолютное отсутствие цивилизованного предложения. Если предложение и появляется, то зачастую такие офисы сдаются по астрономическим ценам, намного превышающим стоимость аренды крупного офиса.

Для многих компаний сейчас пришло время пересмотреть свои расходы, в том числе и на аренду помещений. Посмотрите критически на занимаемую площадь и излишки площадей, которые имеются или появляются при грамотной организации рабочего пространства. А это для компании из 100 человек может быть около 1 млн рублей в месяц.  Субаренда позволит повысить благополучие компании без лишних расходов на переезд в новый офис, без выматывающих переговоров с собственником.

Компания ILM, консультант на рынке коммерческой недвижимости, имеет в своей практике множество примеров успешной сдачи помещений в субаренду. Совсем недавно были сданы достаточно большие помещение Siemens, помещения KPMG в Башне на Набережной, помещение Mazda. Андрей Лукашев, управляющий партнер ILM утверждает, что этот вид аренды только набирает обороты в России.

Конечно, в субаренде тоже есть свои нюансы и подводные камни, как и в любом другом бизнесе. Например, не каждая компания по своей политике может пускать к себе сторонние компании, не каждое помещение можно огородить или выделить.

Раньше чиновники, директора и завхозы сдавали в мелкую аренду пыльные площади своих ветхих владений – доставшимся им от советской власти и добросовестно клали эти деньги себе в карман. Площади сдавались по льготным ценам и своим людям. Но в последние время и эти крепкие хозяйственники перешли на рыночные отношения, капитализм берет свое. Они стали торговать своими ветхими площадями за те же астрономические деньги, и как следствие, спрос упал.

На дефиците небольших офисных площадей можно заработать цивилизованно, строя далёкий от вышеописанного бизнес субаренды.

Представители цивилизованной субаренды сдают не квадратные метры, как было принято всегда, а рабочие места (или комнаты). 

2 способа устроить свой бизнес субаренды:

Первый, это когда Вы арендуете очень большой кусок площади у арендатора, который остаётся с Вами в том же помещении. У этого пути есть сложности: во-первых, тот, кто в помещении главный, должен быть согласен на то, что Вы станете дробить этот кусок и пересдавать его другим людям. Во-вторых, он не захочет видеть у себя под крышей некоторых людей и поэтому будет вмешиваться в каждый договор, который Вы будете заключать с предполагаемыми мини-арендаторами. Но если Большого Хозяина будет всё устраивать, то у такого пути больше минусов нет.

Второй способ – это взять в аренду всё здание и остаться там временным хозяином самому. Люди, которые сдают помещение целиком Вам на откуп, обычно не интересуются деталями Ваших дел – все риски несёте Вы.

Однако и в том, и в другом случае в заключаемом Вами договоре первоначальной крупной аренды должна быть прописана строчка о том, что Вы собираетесь это здание нарезать на мини-офисы и пересдавать субарендаторам.

Что же требуется от Вас для организации бизнеса на субаренде:

1. Перестроить помещение так, чтобы оно оказалось разбитым на мелкие офисы.

2. Это подразумевает и ремонт с применением износоустойчивых материалов.

3. Оборудование двух-трёх хороших переговорных комнат.

4. Оборудование входа в бизнес-центр, стоянки автотранспорта.

5. Установка системы автоматического контроля доступа.

6. Проведение оптоволокна, телекоммуникаций, Интернета и современной телефонной станции с функцией автоматического удержания вызова.

7. Вы должны заключить договор с охранным агентством.

8. Ещё на стадии ремонта спроектировать место под ресепшн и подыскать туда служащих, адекватных Вашим требованиям.

9. Найти управляющего.

Как говорят игроки этого рынка, всё остальное – т.е. другие, дополнительные требования к помещению всегда приветствуются, но иногда бывают совершенно излишни. Выше перечислено только самое необходимое, без чего нельзя жить. Но, может быть, стоит включить в список своих жизненно необходимых обязанностей ещё и хорошую корпоративную столовую, доработать дизайн сдаваемых помещений, озаботиться вопросом кондиционирования и прочих бытовых нужд.

Субаренда будет актуальной всегда, ведь каждая компания – это живой организм, а идеальных размеров помещения не бывает, когда бурно развиваются  рынки и технологии. У каких-то компаний на рынке будут излишки площадей, и какие-то другие компании всегда будут хотеть арендовать интересное помещение.

Каждая вторая крупная компания заграницей работает с субарендой, это уже устоявшаяся практика.  А текущая ситуация в России сделала рынок аренды агрессивнее и жестче за счет того, что арендаторы сильно урезают расходы.

Огромный спрос на небольшие площади, предлагаемые в субаренду, в совокупности с текущей ситуацией, когда при критическом подходе менеджмента все больше выделяются не рационально используемые и свободные площади, заставляет рынок субаренды развиваться быстрее.