Более 90% вакантных площадей формата стрит-ретейла в Москве в феврале 2015 года сдаются в аренду по рублевым ставкам. Более того, для большинства помещений, на ставки аренды, которые номинированы в долларах, наблюдается фиксация верхней и нижней границы валютного коридора, что, по сути, делает и эти ставки рублевыми.
Эксперты отмечают, что новые сделки, заключенные в 2014 году, а также пересмотр условий по действующим договорам происходили в рублях, и данная тенденция сохранится на протяжении 2015 года. По прогнозам, рынок стрит-ретейла может вообще уйти от долларовой аренды.
По оценкам аналитиков, помещения с нефиксированными долларовыми арендными ставками в текущей ситуации остаются наименее интересными для арендаторов. Собственники таких объектов будут вынуждены пересмотреть политику формирования коммерческих условий в целях привлечения спроса.
В текущей ситуации валютные ставки на помещения уличной торговли неактуальны, и сами такие помещения неликвидны. Несмотря на это, они присутствуют на рынке в связи с тем, что владельцы таких уличных торговых помещений зачастую физ. лица, которые не осведомлены о реалиях и тенденциях рынка аренды.
Долларовые арендные ставки были приемлемы для торговых операторов только на растущем рынке, таким образом, будет крайне сложно убедить их вернуться к валютным ставкам аренды в ближайшие три-пять лет. Учитывая то пагубное влияние, которое оказал кризис 2014 года на предпринимателей, сегодня крайне сложно найти качественного платежеспособного арендатора, что позволяет ретейлерам диктовать свои условия сотрудничества.
В течение 2014 года серьезно скорректировались бюджеты на аренду помещений стрит-ретейла, часто в сторону снижения. Девальвация рубля с последующей инфляцией привели к снижению покупательной способности населения. Это привело к падению уровня розничных продаж и, как следствие, сокращению маржи арендаторов стрит-ретейла. Вследствие этого торговые операторы в случае рассмотрения помещения в аренду готовы тратить в среднем на четверть меньше, чем в начале 2014 года. К примеру, бюджет банков на помещения площадью 100–500 кв. м снизился на 40% – до 600 тыс. руб. в месяц, ресторанов и кафе – почти на 34%, до 2 млн руб. в месяц за помещение площадью свыше 600 кв. м, бюджет продуктовых магазинов сократился не так существенно – на 10%, до 900 тыс. руб. в месяц за 1 тыс. кв. м.
По итогам 2014 года Москва опустилась на четвертое место в рейтинге европейских городов по максимальной ставке аренды в стрит-ретейле. За год показатель снизился на 25% – до $4,5 тыс. долл. за кв. м в год, или 212,9 тыс. руб. (по среднему курсу за 4-й квартал – 47,3). В настоящий момент ставки аренды в основных торговых коридорах Москвы уступают максимальным показателям улиц Парижа ($21,7 тыс.), Лондона ($16,5 тыс.) и Мюнхена ($5,2 тыс.). В свою очередь во второстепенных коридорах Москвы (например, Мясницкая, Покровка, проспекты) максимальная ставка аренды снизилась примерно на 30% – до $2,5 тыс. за кв. м в год, или 118,2 тыс. руб. (по среднему курсу за 4-й квартал – 47,3).
В течение 2014 года спрос арендаторов перефокусировался на недавно обновленные пешеходные зоны. По прогнозам экспертов, в 2015 году эти коридоры удержат свои позиции в числе наиболее востребованных; самыми перспективными можно назвать следующие улицы: Кузнецкий Мост, Никольскую, Пятницкую, Маросейку и Покровку. Помимо этого, ожидается достаточно стабильный спрос на второстепенные коридоры в спальных районах ввиду того, что продуктовые супермаркеты, дискаунтеры и сети магазинов у дома планируют активно развиваться в нынешнем году. Обычно такие ретейлеры формируют значительную долю в общем объеме спроса – около 20–40%.
Под давлением активной ротации арендаторов стрит-ретейла доля свободных площадей продолжила свой рост. В основных коридорах за прошлый год она увеличилась на 4 п.п. – до 9%, а во второстепенных − на 10 п.п. (до 20%). Ожидается, что к концу 2015 года эти показатели существенно не изменятся, если собственники будут готовы предложить лояльные условия и смогут максимально облегчить арендаторам затраты на переоборудование или техническое оснащение помещений по новым договорам аренды.
В ближайшее время не исключается появление такой тенденции в стрит-ретейле, как переход на арендный платеж в формате невысокой фиксированной ставки и процента от товарооборота арендатора. Ранее последняя из упомянутых схем арендных платежей применялась только для якорей и крупных арендаторов в торговых центрах. На данный момент в стрит-ретейле это актуально для некоторых крупных операторов продуктовых сетей, но ряд других ретейлеров также рассчитывают в ближайшее время добиться коммерческих условий, сформированных подобным образом.
Источник: rbc.ru
Наш специалист перезвонит Вам в течение 60 минут
