Валютные колебания не отразились на московском рынке недвижимости. Чтобы не терять арендаторов собственники недвижимости установили арендные ставки в рублях. Ставки практически не изменились по сравнению с третьим кварталом 2014-го, а в ряде случаев — даже упали. Те же, кто не пожелал отходить от традиционных долларовых ставок, предлагают арендаторам скидки и валютные коридоры. Такие льготы связаны с рекордным ростом предложения и падением спроса из-за валютного кризиса.

ПРЕДЛОЖЕНИЕ

Темпы нового строительства к концу 2014 года достигли своего максимума за последние 5 лет. За год на московский рынок вышло 1,4 млн. м² новых офисных площадей — вдвое больше, чем в 2013-м.

Прирост качественных офисных площадей, тыс. м²

Общая площадь офисных объектов Москвы по итогам года составила 17 млн. м². Из них 22% относятся к классу А, 78% — к классу B. Всего за год девелоперы сдали в эксплуатацию 52 офисных объекта. Крупнейшие из них — фаза Альфа бизнес парка «КомСити» (107 000 м²) и две башни «ОКО» комплекса Москва-Сити (110 000 м²).

Динамика общего объёма офисных площадей, тыс. м²

Развивается офисное строительство в удалённых от центра районах. Большая часть новых объектов расположена на западе и юго-западе Москвы — 24% и 16% соответственно. Несколько крупных бизнес-центров появилось на МКАД и за её пределами.

СПРОС

За 2014 год арендаторы заняли 745 тыс. м² офисных площадей — чуть больше половины от введённых в эксплуатацию за аналогичный период. Спрос сильно упал в начале четвёртого квартала. С октября по декабрь арендаторы сдали только 144 тыс. м² офисных площадей — вдвое меньше, чем в предыдущем квартале. Падение спроса связано с экономическим кризисом. Для многих московских компаний аренда офиса — самая значительная статья расходов.

Динамика чистого поглощения офисных площадей, тыс. м²

В четвёртом квартале 2014-го изменилась структура спроса. Из-за кризиса многие компании сменили дорогие офисы класса А на более доступные B+. Снижение цен на офисы класса B+ сделало их более привлекательными для небольших компаний, которые кризис не затронул. Многие из таких фирм сменили помещения класса B- на более комфортные B+. За последние 3 месяца 2014-го спрос на офисы B- упал с 52 до 15 тыс. м².

Поглощение офисных площадей по классам в 2014 году, тыс. м²

Лидерами по количеству сделок с недвижимостью в 2014 году стали предприятия производственного и транспортного секторов. От таких компаний поступило 22% обращений. Значительно выросла доля предприятий сферы услуг. За год их доля в общем объёме сделок увеличилась с 13% до 19%. Доля финансовых компаний сократилась с 19% до 13%. В условиях экономической нестабильности финансовый сектор наиболее уязвим, поэтому такие корпорации стремятся максимально сократить расходы.

Количество обращений по сферам деятельности арендаторов по итогам 2014 г.

ВАКАНТНЫЕ ПЛОЩАДИ

Экономическая ситуация в стране и рекордные темпы нового строительства сказались на уровне вакантных офисных площадей. С начала года этот показатель увеличился на 1,5% и составил 15,5% от общего объёма коммерческой недвижимости Москвы. Больше всего пустующих помещений (26,2%) относится к классу А. В классах B+ и B- пустует 17,2% и 7,9% офисов соответственно.

Динамика уровня вакантных площадей

Больше всего свободных офисов класса А — в «СЗАО после ЧТК» (70%) и «ЗАО до ЧТК» (64%). Изменилась ситуация в «ЮВАО до ЧТК». В конце 2014 года здесь появился крупный бизнес-центр класса А Dominion Tower, в котором пустует 60% помещений. Площадь вакантных офисов в «Москве-Сити» по итогам года составила 43%. Основная часть свободных помещений приходится на объекты 2013-2014 годов: «Меркурий Сити», «Стальная Вершина» и «ОКО». В ЦАО перед Новым годом пустовало 14% площадей класса А.

Распределение вакантных площадей по округам Москвы на конец 2014 г.

*в сегменте отсутствуют объекты данного класса.

СТАВКИ АРЕНДЫ

Коммерческая недвижимость заметно подешевела за последний квартал 2014 года. Валютные колебания, рост объёмов предложения и снижение спроса усилили конкуренцию между владельцами офисных объектов. Как следствие, собственники начали смягчать условия для арендаторов и снижать арендные ставки.

Динамика уровня арендных ставок

По итогам 4 квартала 2014 г. ставки аренды в рублёвом эквиваленте не изменились, а в некоторых случаях — снизились по сравнению с предыдущим кварталом. По сравнению с 2013 годом сильно сократилось количество сделок в объектах «под отделку». Зачастую отделочные работы в таких объектах собственник проводил за свой счёт либо возмещал стоимость ремонта арендатору.

Средние базовые ставки аренды на рынке качественных офисных помещений на конец 2014 г.

*в сегменте отсутствуют предложения помещений данного класса и данного состояния.