По итогам 3-го квартала 2014 года объём качественных офисных площадей на московском рынке вырос на 6% и составил 16,5 млн м². Площадь офисных объектов класса А достигла 3,5 млн м², класса B — 13 млн м².

Объёмы строительства увеличились в 2 раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. В 3-м квартале 2014 строители ввели в эксплуатацию 452 000 м² офисных площадей. Общий объём нового строительства за 9 месяцев составил 966 000 м². Более половины новых объектов относится к классу А.

Развивается строительство за пределами ТТК. Из новых бизнес-центров 3-го квартала 2014 только 18% находятся в ЦАО. Площадь большинства новых объектов в центре не превышает 10 000 м². Наибольшие объёмы строительства мы наблюдаем на западе Москвы. За 9 месяцев здесь появилось 212 000 м² новых офисных площадей.

СПРОС

За 3-й квартал 2014 объём чистого поглощения офисной недвижимости вырос на 300 000 м². Всего за 3 месяца собственники сдали 560 000 м². Это на 535 000 м² больше суммарного объема спроса 2013 г.

Наибольший интерес арендаторы проявляют к зданиям класса А. В 3-м квартале собственники сдали 278 000 м² таких площадей. Это 52% от общего объёма поглощения. Рост поглощения стал следствием снижения цен и высокой конкуренции между собственниками. В классе B+ поглощение офисных площадей достигло 228 000 м². Значительно вырос спрос на офисы класса B-. За 9 месяцев этот показатель увеличился на 225 000 м² и составил 53 000 м².

По количеству сделок с недвижимостью за 3-й квартал 2014 г. лидируют предприятия сферы услуг. Количество обращений от них за 9 месяцев выросло с 17% до 26%. Продолжает падать спрос со стороны финансовых компаний. К концу сентября их доля в общем объёме спроса составила 11%.

Растёт количество сделок по пересогласованию условий. Чтобы сократить расходы арендаторы стремятся сохранить за собой помещение и пересмотреть условия аренды. Многие компании из-за нестабильной экономической ситуации стремятся купить помещение.

ВАКАНТНЫЕ ПЛОЩАДИ

С июля по октябрь 2014 средний уровень вакантных площадей на московском рынке недвижимости достиг 14,7%. С начала года этот показатель вырос на 4,5%. Большая часть свободных офисов относится к классу А. В этом классе пустует 24,5% объектов. Рост доли вакантных площадей аналитики связывают с увеличением объёмов строительства.

Наибольшее количество свободных офисов сконцентрировано на северо-западе и западе Москвы. В первой половине 2014 г. здесь начали работу 3 крупных бизнес-центра — Президент Плаза, Миракс Плаза, корп. Д, Mebe One Khimki Plaza. Недостаток свободных площадей наблюдается в СВАО и СЗАО. В центре столицы на 4,5% увеличилось предложение в классе B+, в сегментах А и B- доля вакантных площадей не изменилась.

Географическое распределение вакантных офисных площадей по итогам 3-го квартала 2014 г.

*в этом сегменте отсутствуют объекты данного класса.

АРЕНДНЫЕ СТАВКИ

Уровень арендных ставок в 3-м квартале 2014 заметно снизился по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, однако колебания курса рубля негативно сказались на расходах арендаторов. Средняя стоимость аренды офиса класса А в долларовом эквиваленте снизилась с начала года на 5% и составила $740. В рублёвом эквиваленте эта сумма составляет 29 000 руб. в год, что на 12% больше, чем в прошлом квартале. Аналогичная ситуация наблюдается в сегментах B+ и B-.

Децентрализация офисной недвижимости повлекла снижение арендных ставок. Благодаря росту предложения за 9 месяцев 2014 г. снизились арендные ставки на офисы без отделки на западе и востоке столицы. Самая дорогая недвижимость класса А располагается в ЦАО и САО Москвы, класса B — в ЦАО и ЮАО. Высокие арендные ставки в этих районах обусловлены дефицитом вакантных площадей и низкими объёмами нового строительства.

Средние арендные ставки по итогам 3-го квартала 2014 г.

Арендные ставки указаны без учета НДС и эксплуатационных расходов.
*в этом сегменте отсутствуют предложения помещений данного класса и данного состояния;
**ЧТК - четвертое транспортное кольцо.