Поиск подходящего склада — задача не из легких. При выборе объекта большинство арендаторов обращают внимание лишь на указанный в объявлении размер арендной платы, не учитывая возможных скрытых платежей. Давайте разберемся, почему арендные ставки бывают разными, что такое OPEX, и как можно оптимизировать дальнейшую работу склада, чтобы сократить расходы.
Откуда возникают «скрытые платежи»
Ничего незаконного в этом определении нет. Проблема заключается в том, что на рынке коммерческой недвижимости России нет единых правил аренды, зато существуют два вида бухгалтерской отчетности. При ведении отчетности по МСФО компании обычно добавляют к базовой арендной ставке OPEX + коммунальные платежи. В итоге окончательная цена квадратного метра, разумеется, будет выше, чем указано в объявлении.
При выборе помещения нужно обязательно уточнить у собственника/арендодателя, включен ли OPEX в. конечную ставку. Ведь этот фактор существенно повлияет на дальнейшую прибыльность склада.
Любой бизнес состоит из доходов и расходов. Последние, в свою очередь, делятся на постоянные и единовременные. Термин OPEX расшифровывается как OPerating EXpense: операционные расходы. Термин CAPital EXpense (CAPEX) — соответственно, как капитальные расходы.
Выражаясь фигурально, если вы купили принтер, чтобы печатать на нем, это расходы CAPEX. А вот чернила, которыми вы будете его регулярно заправлять — OPEX. Ключевое слово здесь «регулярно»: чернила потребуются вам ежемесячно, ежеквартально или ежегодно.
Точно так же выглядит и приобретение складской недвижимости. Покупка здания и его модернизация — это капитальные (единовременные) затраты, а вот содержание и обслуживание — операционные.
Что еще относится к постоянным расходам:
В сумме получаются значительные расходы. Поэтому если вы берете помещение в аренду, разумеется, арендодатель хочет переложить их на плечи арендатора. Распределение расходов между капитальными и операционными необходимо произвести еще на этапе составления бизнес-плана. Поскольку неверное соотношение скажется на итоговой рентабельности бизнеса. Если возникают сомнения в целесообразности приобретения объекта складской недвижимости, лучше сделать экономическую экспертизу проекта.
Сокращение расходов OPEX — приоритетная задача для любого бизнеса, и складской не является исключением. Наиболее краткий путь к оптимизации операционных расходов — сокращение времени между датой производства и датой потребления: чем меньше товар хранится, тем ниже складские расходы. Оптимизация расходов может происходить в четырех направлениях:
Рассмотрим каждое из них подробнее.
Расходы на содержание здания напрямую зависят от его класса. Новые складские комплексы возводятся по энергосберегающим технологиям, а значит, и коммунальные расходы будут снижены. Любой ремонт здания означает автоматическое повышение расходов, следовательно, чем лучше изначальное состояние помещения, тем меньше придется потратиться на ремонт. При осмотре здания необходимо уделить пристальное внимание состоянию инженерных систем. В некоторых случаях целесообразно «апгрейдить» их: например, заменив лампочки на энергосберегающие.
Под технической инфраструктурой подразумевается механизация производства (конвейеры, погрузчики и пр). Это существенно ускоряет процессы и затраты рабочей силы. Эффективность операционных действий — это прежде всего сокращение количества операций: чем больше времени затрачивается на каждую из них, тем дороже единица товара. Качественное программное обеспечение сократит данный вид расходов.
Система контроля и идентификации товаров заметно сократит временные расходы на поиск нужного груза. Ее оптимизация может идти сразу в нескольких направлениях — техническая (штрих-коды и радиометки), планировочная (рациональное использование площадей и стеллажей), трудозатратная (AВС анализ, когда ближе всего к зоне отгрузки находятся самые «ходовые» товары) и т. д.
К оптимизации относится и частичная передача функций по обслуживанию склада на аутсорс — например, клининг, охрана и службы эксплуатации.
Еще раз повторим, что целесообразность принятия решения об аренде склада зависит от двух факторов: технического состояния объекта и итоговой ставки. Если комплекс предлагается по демпинговой цене с включенным НДС и OPEX, однако его состояние плачевно, ремонт может «съесть» всю мнимую экономию.
Все нюансы по ремонту и содержанию объекта (а также по разрешению форс-мажорных ситуаций) необходимо зафиксировать в договоре. Индексация размера OPEX также фиксируется в договоре.
На портале Skladium.ru вы всегда сможете выбрать в аренду склад, а наши консультанты готовы ответить на все вопросы.
Наш специалист перезвонит Вам в течение 60 минут
