Новый формат рынка складских помещений - Light Industrial – медленно, но верно завоевывает рынок, и может успешно конкурировать со своим крупногабаритным «собратом» Big Box, уверены эксперты. К сегменту лайт индастриал относятся объекты малой площади – от 200 до 2000 м2. На Западе – в частности, в Европе и США - доля малого формата по совокупности площадей уже превысила долю Big Box. Это перераспределение сил характерно и для России: снять склады до 500 м2 в аренду очень проблематично. Значит, нужно их строить!
Конференция Light Industrial 3.0, состоявшаяся в Москве 26 апреля 2019 г, собрала более 250 российских и зарубежных специалистов в области логистики. Организаторами мероприятия выступили Ассоциация индустриальных парков России, компания Skladman USG и Ассоциация инвесторов Москвы. Своим опытом и размышлениями о перспективах городской логистики в целом и малых форматах в частности поделились 23 спикера.
Целесообразно ли использовать мелкую нарезку складов в районах с дорогой землей? Успешный опыт группы компаний Gülan Otomotiv (Турция) подтверждает: да. Четырехэтажный складской комплекс общей площадью 130 000 м2 возводится в 8 км от делового центра Стамбула. Его целевая аудитория – владельцы бизнеса по продаже автомобилей и запчастей:
Эстонская компания Hammerhead OÜ (Таллин) стала одним из пионеров на рынке лайт индастриал. В настоящее время фирма ввела в эксплуатацию 13 000 м2 площадей, запланировано строительство еще 4 000 м2. Как и в предыдущем варианте, складские блоки включают офис, шоу-рум и склад – такой подход позволил Hammerhead OÜ привлекать арендаторов заблаговременно, а минимальный срок аренды составляет 5 лет.
Большинство лотов на российском рынке – это аренда склада от 2000 кв м. Для малого бизнеса цифры существенны: далеко не каждая компания нуждается в складе такого размера, да еще и в неподходящей локации. Поэтому «нарезка» нужна в первую очередь представителям малого и среднего бизнеса. В то же время внимание арендаторов привлекают и крупные технопарки: компании, которые являются поставщиками производств, готовы брать в аренду небольшие площади, чтобы оптимизировать свою логистику. Большой интерес представляют блоки площадью 200-300 м2 для интернет-магазинов и дистрибьюторов, работающих с небольшими объемами.
Как уже было сказано выше, аренда помещений от 1000 кв.м. в Москве, а тем более, блоков до 500 кв.м. – задача не из простых. Под эту категорию подпадают в основном объекты класса С, среди многоэтажных складов – В и С. В целом, доля качественных складских помещений внутри МКАД не превышает 5%. Собственники крупных объектов формата Big Box не спешат «нарезать» свои помещения на малые. Пока «большой брат» размышляет, за дело берутся девелоперы, готовые к освоению нового формата - складов в 1000 м2 и меньше, и переделу рынка. Так, KR Properties возводит первый в Москве лайт индастриал технопарк Pererva, расположенный в Марьино. Площадь складского комплекса класса А составит 32 500 м2. Объект будет введен в эксплуатацию в конце 2020 г. Половина площадей, входящих в первую очередь строительства, уже реализована: интерес к проекту проявили IT-компании, представители автомобильной, фармацевтической индустрии и тд.
В плане логистики Подмосковье выигрывает у Москвы: земли здесь больше, соответственно, и больше возможностей у девелоперов. Компания PNK Group в настоящее время возводит технопарк «малого» формата «Валищево» на Симферопольском шоссе в 32 км от МКАД. Общая площадь логистического комплекса составит 500 000 м2. Арендаторы могут получить площади «под ключ» по системе built-to-suit: срок реализации составит всего 5 мес. В Новосибирске основные потребители складских услуг распределены таким образом:
Формат Light Industrial здесь представлен в основном многоэтажными складами. Общий объем предложения – всего 25 000 м2 (15 объектов). Для сравнения: площадь складов классов А и В формата Big Box составляет 780 000 м2, еще 100 000 м2 помещений находится в стадии строительства.
Явный дефицит малого формата наблюдается и во втором по величине сибирском городе – Красноярске. Суммарная площадь складов Big Box здесь составляет 150 000 м2 (плюс 38 000 м2 строится), а помещений лайт индастриал – всего 40 000 м2 (9 объектов).
В Воронеже на долю высококлассной недвижимости Big Box приходится 285 000 м2 (и 45 000 м2 в стадии строительства). При этом объем предложений в сегменте малых складских помещений составляет 32 000 м2: это 12 складов, из которых 9 – класса С.
Какие выводы позволяет сделать исследование регионального рынка:
Особый интерес для девелоперов сегодня представляют быстровозводимые комплексы, срок окупаемости которых не превышает 5 лет. Так, модульные конструкции позволяют построить склад необходимой конфигурации за 3-4 месяца. В свою очередь, ощутимыми плюсами такого подхода для застройщиков станет уменьшение инвестиций (в строительстве не используется кирпич, бетон; фундамент мелкозаглубленный), экологическая безопасность, а главное, возможность реализации проектов вблизи города или на городской территории. Еще одной необходимостью рынка становятся многоэтажные склады, позволяющие экономить площади под застройку. Для примера, если в 2008 г в Китае на многоуровневые склады приходилось только 20%, то спустя десять лет, в 2018, их доля составила 80%. Целесообразность строительства многоуровневых комплексов зависит от стоимости проекта: если цена участка превышает половину инвестиций, строить несколько ярусов выгодно.
Мы располагаем крупной базой данных и с удовольствием поможем найти логистические комплексы в более, чем 90 городах России.
Также вы можете отправить нам заявку на подбор склада необходимого формата.
Наш специалист перезвонит Вам в течение 60 минут
