Термин Triple Net lease(TNL) появился на российском рынке складской недвижимости не так давно. На Западе он широко распространен в сфере коммерческой недвижимости. В буквальном переводе трипл нет означает «тройная чистая арендная ставка» или нетто-аренда. Термин по смыслу является антонимом брутто-аренды (gross lease), когда собственник берет на себя существенную часть операционных расходов. В варианте Triple Net lease за все платить арендатор, а инвестор может оценить чистую прибыль от объекта.
При аренде-брутто, как было сказано выше, часть OPEX ложится на плечи собственника – и это ему невыгодно. Вариант net lease подразумевает, что арендатор не только выплачивает договорную ставку, но и отвечает за поддержание объекта в рабочем состоянии. Финансовые обязательства («очистка» арендной ставки) при этом может варьироваться от одной до трех N:
Уровень арендной ставки при трипл нет обычно ниже. Но цель инвестора – не сиюминутное привлечение прибыли, а долгосрочный контракт. Поэтому инвестор, который собирается вложить деньги в проект, хочет видеть финансовую сторону сделки прозрачной и понятной. Это поможет ему оценить доходность и риски – если риски высоки, от сделки можно отказаться.
Если логистический комплекс сдается в аренду по схеме трех N, риски инвестора существенно снижаются. Ведь даже при увеличении налогов и OPEX оплачивать их будет арендатор. А значит, и львиная доля рисков лежит на нем.
Triple Net lease обеспечивает стабильность и долгосрочность дохода – это главное преимущество в сфере коммерческой недвижимости.
Тройная чистая ставка значительно выгоднее для собственника, чем для резидента. К рискам собственника отнесем колебания рынка, зависимость от якорного арендатора и ликвидность локации. Так, спад рынка приводит к колебаниям ставок. Отказ арендатора пролонгировать договор – к длительным поискам другой компании. Появление новых складских объектов аналогичного класса – к возможному демпингу ставок или снижению спроса.
Основное преимущество TNL для компании, которой нужен склад – относительно низкая ставка аренды. При этом нужно понимать, что размер OPEX может вырасти, а платить все равно придется. Объекту может потребоваться дорогой ремонт, коммунальные платежи через год повысятся – и предсказать подобные пути развития событий сложно.
NNN как показатель «рынка владельца»
Разумеется, TNL применяется не только в складской недвижимости. Например, на рынке офисов вначале его формирования расходы автоматически включались в арендную ставку, и это давало некоторое маркетинговое преимущество («все включено, никаких лишних затрат»). Затем к ставке добавился НДС, затем – коммунальные платежи, затем настал черед полноценного трипл нет.
Этот переход напрямую связан с доступностью высококлассных объектов и покупательским спросом. Если предложение существенно превышает спрос, собственник вынужден идти на компромиссы. Если ситуация развивается с точностью до наоборот, владелец диктует свои условия. Именно так и произошло на рынке складских объектов Москвы. В регионах этот путь только начинается.
Эксперты считают, что постепенно рынок стабилизируется благодаря подходу Built-to-suit – строительству под заказчика. В этом случае девелоперам придется прислушаться к мнению якорных арендаторов.
Специалисты компании ILM и сервиса Skladium всегда готовы проконсультировать вас по вопросу подбора складской недвижимости и подобрать актуальные объекты. Нужно взять в аренду склад 1000 квадратных метров? Мы предложим не только помещения, сдающиеся по схеме Triple Net, но и достойную альтернативу, а также сопроводим на переговорах с владельцем комплекса.
Наш специалист перезвонит Вам в течение 60 минут
